THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI

Đất đai tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia và được sự quan tâm đặc biệt của các thế lực chính trị mọi thời đại. Đất đai là nguồn tài sản quan trọng trong nền kinh tế có thể đo lường bằng tiền hay chuyển đổi giá trị. Đất đai được xem như một loại hàng hóa hữu hình và là nguồn gốc của giá trị tài sản. Vì vậy thẩm định giá đất đai có vai trò vô cùng quan trọng phục vụ nhiều mục đích chính đáng cho các bên liên quan để từ đó giúp các bên mua bán, đầu tư, kinh doanh minh bạch trên thị trường.

1. Thuộc tính đất đai

Ngành địa lý tập trung mô tả các yếu tố về địa hình của đất đai và các hoạt động của con người khi sử dụng đất đai. Các nhà làm luật, nhà kinh tế, nhà xã hội học và nhà địa lý thường chú ý đến những thuộc tính đất đai như:

• Mỗi mảnh đất có một vị trí tọa lạc cụ thể và thành phần kết cấu nhất định

• Đất đai mang tính chất bất động.

• Đất đai có tính bền vững, lâu dài.

• Đất đai là nguồn tài nguyên khan hiếm và có giới hạn.

• Đất đai rất hữu ích cho hoạt động của con người

Khi tiến hành thẩm định giá các thẩm định viên xem những thuộc tính này như là nguồn gốc giá trị của bất động sản. Thẩm định viên biết rằng khái niệm đất đai được tiếp cận với các phương pháp khác nhau, tuy nhiên hầu hết các khái niệm này đều quan tâm đến vấn đề làm thế nào để đo lường giá trị. Thị trường phản ánh những quan điểm và hoạt động của các cá nhân đáp ứng lạ với những tác động của xã hội và nền kinh tế

2. Các phương pháp thẩm định giá đất đai

Thẩm định giá đất đai hiện nay được thẩm định viên áp dụng bao gồm 5 phương pháp chính là: Phương pháp so sánh; Phương pháp chiết trừ, Phương pháp vốn hóa trực tiếp; Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp thặng dư. Đối với từng loại đất đai, mục đích thẩm định giá, hồ sơ pháp lý thu thập được thẩm định viên đưa ra phương pháp thẩm định giá phù hợp.

2.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của quyền sử dụng đất thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các thửa đất so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.

2.2. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

2.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
Công thức phương pháp vốn hóa trực tiếp
V = I/R
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá
1: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa

2.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ thửa đất về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khẩu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Công thức phương pháp dòng tiền chiết khấu

Trường hợp dòng tiền đều:

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của tài sản

CF_t : Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

CF_O: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)

Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

2.5. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

1. b) Công thức tổng quát:

V = DT-CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

3. Trường hợp áp dụng phương pháp thẩm định giá đất

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.